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管南,一个可以封神的片区。

作为刚需朝圣的天堂,以及郑州主城唯一未降价的片区,在长达2年的时间里,房价竟然一分未降,也一分未涨。

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毫不夸张,管南是刚需和价格的双重扛把子。

刚需的膜拜之地、朝圣天堂,买房必看管南,几乎是市场铁律。

体现在房价上,更是十分接地气。自从16年10月,房价站在,管南就一直平视前方。无论市场风云变幻,价格始终纹丝不动。

当滨河、高新、惠济,乃至南龙湖、荥阳、上街、绿博,房价高歌猛进,开盘去化佳报频传,管南的价格1万4纹丝不动。

等到了下半年,市场终于扛不住,平原新区、滨河、绿博、南龙湖,乃至高新、主城纷纷降价,管南依旧保持1万4一成不变。

回看2年多的涨跌沉浮,才发现,管南竟然是郑州主城唯一不降价的片区,真的是唯一一个,没有一点水分。

集优质区位、人口溢入、物美价廉,同时环境亟待改善、配套匮乏的片区,管南提供一个非常显著的刚需标本。

管南三剑客:绿都紫荆华庭、永威城、正商中州城;

管南四雄:绿都澜湾、永威城、正商中州城、鑫苑国际新城;

一成不变、刚需圣地,既是管南最大的标签,也是管南最大的刻板印象。

直到18年年底,一成不变的管南终于迎来破局者。

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破局者一:就是融创城的到来。

融创的到来,总是嗅到那么一丝危险的味道。甚至可以说,融创的到来,足以颠覆管南以往的一切,至于是好是坏,留给时间。

融创城在哪里?

我们先看一下位置▼

如果放大来看▼

融创城,就在永威城的东侧。两个项目,隔着十八里河相望。

融创城的地块被京广铁路、十八里河、南四环包围,呈三角状。东北京广铁路、南侧南四环肯定会带来一些噪音污染、粉尘污染。除此以外吧,整个地块,跟地铁4号线、2号线都不近,至少2公里,与地铁无缘。

再来看一下项目规划▼

一期规划▼

融创城一期地块,总占地48.75亩,容积率3.0,楼面价元/㎡。

地块比较狭长,规划5栋30-31层高层、4栋6层洋房。高层户型面积为90-平(以两梯四户为主),洋房为-平(一梯两户),定位刚需、刚改。

一直以来,管南的容积率指标是3.5,融创城一期指标3.0,还是不错的。不过在这样的指标限制下,依旧逃不出高低配,5栋高层,混搭4栋洋房,北高南低。

看完指标,我们简单评价一下项目。

1、必定刚需无疑

融创此次落地的不是宸院、不是壹号、不是龍府,是“城”系列。你就知道,融创城必然是刚需为主,别看有洋房分布,依旧主打刚需。

2、价格会有所松动

融创的到来,必然会打破片区的价格平衡。目前的管南处于相对平衡的状态,项目产品和定位的错位平衡,以及延伸至价格上的平衡。正商性价比,永威品质,鑫苑区位,绿都均衡,有竞争也有错位。

融创很有可能“狼人杀”,乃至全款优先、低价销售。

3、品质不会有太大提升

之所以有这样的结论,不是因为象湖一号的交房,而是针对项目的定位。明明就是刚需项目,一分价钱一分货,不要期待太高,要品质还得看永威。

4、片区进化速度会加快

融创改造片区的速度有目共睹。管南的发展还是太慢,而融创的到来,必然会进行质的改变,提速甚至于小布快跑。

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破局者二:管南片区的内部升级

11月10日,金岱产业园接到市场外迁的通知。

据河南商报报道,在“郑州市金岱产业集聚区管理委员会关于印发金岱产业集聚区大围合区域市场外迁工作方案的通知”上,搬迁后的地块,全部用于安置引进的巨头,名头有多响,你看看就知道了:

郑州市同明商贸有限公司、郑州市盛道商贸有限公司原址、河南泰祥汽车配件物流贸易园有限公司、郑州市名优市场、郑州市超程货运服务有限公司、郑州市路友工程机械有限公司地块,协调用于建设南京世茂、日本永旺梦乐城;

郑州市天泽仓储有限公司、宽广洁具市场、郑州德缘实业有限公司,协调建设豫发集团企业总部;

紫东钢铁企业园原址,建设恒大紫东城市广场项目,总投资70亿元、总占地亩,集居住、商业与一体的综合项目;

郑州紫鼎食品有限公司、河南中博物流有限公司、河南万里物流有限公司原址,将协调用于建设紫鼎城市综合体项目;

河南新斗彩纸品包装有限公司、河南卓立实业有限公司原址,将协调用于建设金马企业总部项目。

更有传闻称,中岳俪景湾的开发商即中岳秀峰,已经和禹洲地产进行初步合作,至于合作地块,尚未公布。

一盘散沙、乌合之众的大管南,这一次,真的要鸟枪换大炮,很有可能是二营长的意大利炮。

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破局者三:大管南的群雄并起

如果把管南的范围向外延伸3公里,你就会发现,19年的管南,将会有众多大鳄面世。

看一张图▼

注:图片来源于网络

不大的片区,已经被瓜分完毕。全部都是大哥,全部都是硬茬,可以想象,19年的大管南将会面临一场大混战。

永威城、绿都澜湾、鑫苑国际新城等,老兵依旧战斗在第一线;

继康桥悦岛之后,时隔2年,康桥再次携荆胡寨项目加入混战;

依靠九鼎世家的口碑,富田一举拿下两块城改,富田九鼎公馆即将面世;

碧桂园联合名门,拥有至少3块城改用地;

继中州城后,正商也将在绿地公园城南侧重新起航;

绿地公园城还有大片住宅用地,融创城也将闪耀登场;

紫荆华庭、澜湾后,销量王绿都将在宇通厂址地块发力,改善用地将在这里诞生;

硬碰硬,刚对刚,明年的较量将是一场强者之间的厮杀,走量肯定会成为主流,因此价格不会有天大浮动。

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对于管南,我非常熟悉。

从上大学时候物流遍地、货车横行、黄沙满地,到如今南三环高架、南四环高架修通,片区环境焕然一新,物流用地不断外迁,10年时间换来沧海桑田,变化很大,但是也很缓慢。

毕竟不是城市发展的主要方向,没有海量的资金倾斜,没有强有力的政策扶持,更多依靠的是片区自生的力量,以及外来人口的托举。

因此,你担心它有多差,不会的,它会一天天的翻新;你期待它有多好,也不会,也会跟随城市的脚步缓慢发展。

虽然我也知道,任何外来房企的进驻,包括融创、碧桂园、恒大,乃至南京世茂、日本永旺城、恒大广场,能够按时落地已经不错。因此,别期待太多。

如果在管南有且只能,推荐一个项目的话,我的心中,非“它”莫属。想要知道“它”是谁,加百夫长

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